Cuando en una comunidad alguien muestra una escritura para afirmar que un terreno «ya es suyo», la duda aparece de inmediato: ¿son válidas las escrituras en tierras comunales? La respuesta corta es que, salvo que el Registro Agrario Nacional acredite que esa tierra dejó de ser comunal, casi siempre no: una escritura no convierte tierra comunal en propiedad privada. En Oaxaca, esa confusión además suele arrastrar otra más grave: mezclar la propiedad comunal con los derechos políticos de quienes viven en el municipio.
¿Son válidas las escrituras en tierras comunales?
Hay que decirlo sin rodeos, porque mucha gente lo ignora y le cuesta caro. La Ley Agraria reconoce los bienes comunales como propiedad social y los protege como inalienables, imprescriptibles e inembargables. Eso significa que la tierra comunal está fuera del comercio privado: no se vende ni se «escritura» como un lote urbano, y ninguna notaría puede, por sí sola, convertir tierra comunal en propiedad privada.
De ahí la regla que conviene entender: salvo que el Registro Agrario Nacional (RAN) acredite lo contrario —porque el predio se desincorporó legalmente del régimen comunal o porque nunca fue comunal, sino pequeña propiedad—, una escritura sobre tierra comunal no transmite propiedad privada válida.
Y aquí está lo que más cuesta aceptar, porque hay una lista de cosas que mucha gente cree que la vuelven dueña y que, jurídicamente, no lo hacen. Sobre tierra comunal, no basta con:
-
Haber comprado ante notario. El notario da fe del acto, pero no sustituye el régimen agrario ni puede crear propiedad privada donde la ley no lo permite (protocolo de los Tribunales Agrarios sobre actos jurídico-agrarios ante notarios).
-
Haber vivido o poseído el predio durante décadas. Como la tierra comunal es imprescriptible, la posesión —por larga que sea— no genera propiedad: contra ella no opera la prescripción adquisitiva.
-
Haber pagado predial, agua, luz u otros impuestos y servicios. Pagar contribuciones acredita que ocupas y usas el predio; no que seas su propietario, ni cambia el régimen de la tierra.
-
Tener la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad o en el Catastro. La inscripción no convalida un acto nulo de origen; y, de entrada, la tierra comunal se inscribe en el RAN, no en el Registro Público de la Propiedad.
En otras palabras: el papel puede existir, estar firmado, notariado, registrado y acompañado de años de recibos —y aun así no acreditar propiedad privada sobre tierra comunal. Por eso el primer paso responsable no es exhibir la escritura, sino verificar el estatus de la tierra en el RAN.
Esto importa porque, en los hechos, muchas personas usan la palabra «escritura» para documentos muy distintos: una compraventa privada, una protocolización ante notario, una constancia de posesión o, a veces, un título que sí deriva de un procedimiento legal válido. Y conviene ser claros: no toda persona que tiene un documento actúa de mala fe; muchas compraron creyendo que el trámite era correcto. El problema no está en la intención, sino en la naturaleza jurídica del bien.
Cuándo una escritura sí podría tener efectos
Hay casos en los que un documento notarial sí puede estar vinculado a una situación jurídicamente válida —pero no porque la notaría «privatice» la tierra por sí sola—. Eso ocurre cuando, antes del acto, hubo un cambio legal en el régimen de la tierra o existe una base jurídica distinta a la del régimen comunal: por ejemplo, si el predio ya se desincorporó del régimen comunal por resolución competente, o si en realidad se trata de pequeña propiedad y no de tierra comunal. Por eso no hay respuesta universal: decir que «todas las escrituras valen» sería falso, y decir que «ninguna sirve para nada» también sería impreciso. Lo correcto es revisar el origen del predio, su estatus en el RAN, las resoluciones aplicables y la cadena legal del acto.
Escritura, posesión y propiedad no son lo mismo
En muchas comunidades de Oaxaca, uno de los errores más comunes es confundir posesión material con propiedad legal. Una persona puede vivir años en un predio, haber construido ahí, pagar servicios o incluso contar con un documento firmado ante autoridades locales. Nada de eso, por sí solo, equivale a propiedad privada si el suelo sigue sujeto al régimen comunal.
También se confunde el reconocimiento comunitario con el reconocimiento jurídico pleno. La ley distingue entre usar, poseer, aprovechar y ser propietario. Esa distinción no es menor: sirve para evitar fraudes, falsas expectativas y conflictos entre familias, entre habitantes y autoridades, o entre ciudadanía y órganos agrarios.
Lo comunal no debe mezclarse con el voto municipal
En Oaxaca esta conversación suele desviarse hacia otro terreno que no corresponde. Según el IEEPCO, 418 de los 570 municipios del estado eligen a sus autoridades por Sistemas Normativos Indígenas. Esa realidad vuelve indispensable separar con rigor dos asuntos distintos: los bienes comunales y el gobierno municipal.
Una cosa es quién tiene derechos sobre la tierra comunal, y otra quién tiene derechos político-electorales para participar en la elección de autoridades del ayuntamiento. No son la misma materia, no se rigen por las mismas normas y no deberían condicionarse entre sí.
Que una persona no sea comunera —o que su escritura no acredite propiedad— no significa que carezca de interés legítimo en la vida pública municipal. Si vive ahí, recibe servicios, paga contribuciones, cumple cargas comunitarias y está sujeta a decisiones del gobierno local, el debate sobre su participación política no puede resolverse con argumentos agrarios. El voto municipal es un derecho constitucional y electoral (artículos 35 y 115), no una extensión del régimen de propiedad comunal. De hecho, desde la reforma al artículo 2º de 2024, los sistemas normativos «en ningún caso» pueden limitar esos derechos en la elección de autoridades municipales.
Decir esto no implica desconocer los derechos de los pueblos indígenas ni su libre determinación. Al contrario. Significa respetar cada ámbito jurídico en sus propios términos. La tierra comunal merece protección. Los derechos político-electorales también. Mezclarlos de forma automática perjudica a ambos.
Por qué esta confusión hace daño
Aquí se cierra el círculo, y es el centro de por qué esto importa. Cuando se usa la tierra comunal como filtro para definir quién participa políticamente, se excluye a personas residentes por razones que no pertenecen al ámbito electoral. Y resulta doblemente injusto: a muchas personas se les dice, por un lado, que su escritura no las hace dueñas —porque la tierra es comunal— y, por otro, que por no ser comuneras tampoco pueden votar por el gobierno municipal. Así quedan sin propiedad reconocida y sin voz política. Una escritura no da ciudadanía municipal, pero la falta de calidad comunera tampoco debe borrar el derecho al voto de quien vive en el municipio.
No pedimos intervenir en bienes comunales. Pedimos claridad: la propiedad social se rige por el derecho agrario, mientras que la integración de autoridades municipales involucra derechos políticos protegidos por la Constitución y por la justicia electoral.
Entonces, ¿qué sí conviene revisar?
Si existe una disputa sobre un predio ubicado en una comunidad con bienes comunales, lo responsable es identificar primero el régimen aplicable y los documentos oficiales: si hay reconocimiento formal de bienes comunales, qué dicen los planos y resoluciones agrarias, qué estatus tiene el predio en el RAN y si el acto invocado podía realizarse legalmente.
También conviene desconfiar de respuestas absolutas y de quienes prometen «arreglar» la propiedad solo con una escritura. Esa idea puede salir muy cara. En materia agraria, la forma nunca sustituye al fondo.
Para la ciudadanía, la lección práctica es doble. En lo agrario: tener un papel no siempre equivale a tener propiedad oponible, y conviene verificar en el RAN antes de comprar o de creerse dueño. En lo municipal: que la discusión sobre participación política no se cierre con argumentos de tenencia de la tierra. Si vivimos aquí, votamos aquí, sin confundir ese principio con una disputa agraria.
Una conversación más ordenada y más justa
Preguntar si son válidas las escrituras en tierras comunales es una buena pregunta, pero exige una respuesta sin atajos. La regla general es clara —sobre tierra comunal, una escritura no acredita propiedad privada salvo que el RAN demuestre que el predio salió de ese régimen—, y casi siempre hace falta distinguir entre posesión, reconocimiento local, régimen agrario y propiedad.
Desde una perspectiva cívica, esa claridad ayuda a bajar tensiones y a defender derechos sin invadir los de otros. Proteger los bienes comunales no está peleado con exigir que los derechos político-electorales se respeten. Al contrario: una comunidad más ordenada jurídicamente tiene mejores condiciones para resolver sus diferencias por vías legales, pacíficas y constitucionales.
Si una discusión sobre tierras termina usándose para negar voz a quienes también forman parte de la vida municipal, conviene detenerse y volver al punto de partida: no todo documento crea propiedad, y no toda controversia agraria decide quién pertenece políticamente a un municipio.